A NFS-e para locadoras é um dos temas que mais têm gerado dúvidas com a chegada da Reforma Tributária do Consumo. Muitas empresas que atuam com locação de bens móveis e imóveis querem saber se precisarão emitir a Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) já a partir de 3 de agosto de 2026.

Essa atualização, no entanto, gerou uma dúvida entre empresas que atuam com locação de bens móveis e imóveis: afinal, as locadoras também precisarão começar a emitir a Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) a partir dessa data? 

A resposta, neste momento, é não. 

Embora a locação esteja prevista na Reforma Tributária, o Portal Nacional da NFS-e informou que as adaptações necessárias para esses novos fatos geradores ainda não estarão disponíveis em agosto de 2026. Entenda o que isso significa e como sua empresa deve se preparar. 

O que muda em agosto de 2026? 

A partir de 3 de agosto de 2026, empresas que já emitem documentos fiscais eletrônicos e estão sujeitas às novas regras deverão informar os campos relativos ao IBS e à CBS em seus documentos fiscais. 

Essa etapa faz parte da transição para a Reforma Tributária e tem como objetivo preparar empresas, sistemas emissores e administrações tributárias para o novo modelo de tributação sobre o consumo. 

É importante destacar que essa obrigatoriedade se refere aos documentos fiscais que já possuem leiaute e regras de validação disponíveis. Ela não significa que todas as novas operações previstas pela Reforma Tributária entrarão em produção nessa mesma data. 

NFS-e para locadoras será obrigatória em agosto de 2026?

Não. Pelo menos não a partir de agosto de 2026. 

As Notas Técnicas publicadas pelo Portal Nacional da NFS-e já preveem adaptações para que operações de locação passem a ser documentadas pela NFS-e no futuro. Entretanto, o próprio Portal esclareceu que essas funcionalidades ainda não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026. 

A atualização publicada em 15 de julho de 2026 informa que os novos fatos geradores relacionados à locação — identificados pelos subitens 99.03 (locação de imóveis) e 99.04 (locação de bens móveis) — não serão disponibilizados, a princípio, nessa primeira etapa da implantação. 

Além disso, o Portal também informou que o cronograma de implantação da Nota Técnica nº 009, responsável por diversas adequações relacionadas à locação, ainda será divulgado em momento oportuno. 

Na prática, isso significa que não existe, até o momento, obrigatoriedade de emissão da NFS-e para receitas de locação a partir de 3 de agosto de 2026. 

Então o que as locadoras devem fazer agora? 

Embora a obrigação ainda não tenha sido iniciada, isso não significa que as empresas possam deixar a preparação para depois. 

Algumas medidas já são recomendadas: 

  • confirme com o fornecedor do seu ERP ou sistema emissor se ele está acompanhando as Notas Técnicas da Reforma Tributária; 
  • mantenha o software sempre atualizado para receber as futuras alterações do leiaute da NFS-e; 
  • revise os cadastros de imóveis, bens locados e contratos para facilitar a futura adaptação; 
  • acompanhe as publicações oficiais do Portal Nacional da NFS-e e da Receita Federal para conhecer o cronograma definitivo. 

Quando a obrigatoriedade for publicada, as empresas que já tiverem seus sistemas preparados conseguirão realizar a transição com muito mais segurança e tranquilidade. 

E as empresas que já emitem NFS-e ou NF-e? 

Esse é um ponto importante. 

Mesmo que a locação ainda não esteja sujeita à emissão obrigatória da NFS-e, muitas locadoras também realizam outras operações, como prestação de serviços, venda de ativos ou comercialização de mercadorias. 

Nesses casos, os documentos fiscais já emitidos pela empresa devem ser adaptados às novas exigências, incluindo os campos de IBS e CBS, quando aplicável. 

Outro ponto relevante é o tratamento das empresas optantes pelo Simples Nacional. Para elas, o preenchimento desses campos permanece dispensado durante 2026, passando a ser exigido somente em 2027, conforme o cronograma da Reforma Tributária. 

Ou seja, a ausência de obrigatoriedade da NFS-e para locação não elimina a necessidade de revisar os demais documentos fiscais utilizados pela empresa. 

Conclusão 

A NFS-e para locadoras ainda não será obrigatória em agosto de 2026. Embora a obrigatoriedade do preenchimento dos campos de IBS e CBS entre em vigor a partir de 3 de agosto de 2026 para os documentos fiscais já abrangidos pelas novas regras, essa exigência não se estende, neste momento, às operações de locação de bens móveis e imóveis.

Isso ocorre porque as adaptações relacionadas aos novos fatos geradores de locação ainda não estarão disponíveis nos ambientes da NFS-e, e o cronograma de implantação da Nota Técnica nº 009 ainda não foi divulgado pelo Portal Nacional da NFS-e.

Enquanto a regulamentação definitiva não é publicada, a melhor estratégia é utilizar esse período para preparar os sistemas emissores, revisar processos internos e acompanhar as atualizações oficiais. Dessa forma, quando a obrigatoriedade da NFS-e para locadoras entrar em vigor, sua empresa estará pronta para atender às novas exigências da Reforma Tributária com segurança e sem impactos na rotina operacional.