A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes que afetam diretamente proprietários, administradores e empresas que trabalham com locação de imóveis residenciais e não residenciais. Uma das novidades mais relevantes é a possibilidade de aplicar alíquota reduzida de 3,65% de IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, dentro de regras e prazos específicos.

Alíquota Reduzida de 3,65% para Aluguéis de Imóveis

Como uma novidade relevante na reforma tributária, os aluguéis de imóveis podem ter aplicação da alíquota reduzida de 3,65%, do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social Sobre Bens e Serviços (CBS), sobre receita bruta recebida pelo prazo original do contrato firmado com o locatário ou, no caso de contratos residenciais, até 31.12.2028, o que ocorrer primeiro.

Aluguel Não Residencial e a Reforma Tributária

Embora a transição da reforma tributária inicie a partir de 2026, alguns pontos de observação à publicação da Lei Complementar 214/2025 já devem ser bem analisadas, como é o caso da locação de bens imóveis não residenciais com a aplicação optativa da alíquota reduzida do IBS e CBS a 3,65% sobre a receita bruta recebida, que requer o cumprimento de alguns requisitos formais.

Isto é o que está previsto nesta lei, em que o contribuinte que realize locação, cessão onerosa ou arrendamento mercantil de contratos firmados por prazo determinado e não residenciais poderá optar pelo recolhimento do IBS e CBS com base na receita bruta recebida, caso que será aplicado exclusivamente em contratos que:

  1. Tenham sido firmados até 16.01.2025, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
  2. Sejam registrados em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31.12.2025, ou seja, disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento a ser publicado.

Neste ponto é importante observar que os contratos não residenciais devem ter sido assinados até 16.01.2025, quando foi publicada a LC 214/2025, e que sejam registrados em cartórios até 31.12.2025, quando será permitido, por opção do contribuinte, utilizar a alíquota reduzida do IBS e CBS a 3,65% sobre a receita bruta recebida no prazo do contrato firmado.

Apesar da necessidade de melhores estudos tributários, isto pode representar um ganho para o contribuinte em contratos que tenha prazos determinados vigentes durante a reforma tributária, caso represente uma carga reduzida na tributação do IBS e CBS em relação às alíquotas que ainda serão publicadas para estes tributos.

Aluguel Residencial e a Reforma Tributária

Quanto aos contratos com finalidade residencial, a opção de recolhimento do IBS e CBS com alíquota reduzida é pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de 16.01.2025, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

A opção ao pagamento de IBS e CBS em 3,65% sobre a receita bruta recebida, tanto residencial ou não residencial, proíbe ao contribuinte optante a apropriação de créditos destes tributos em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito a este tratamento.

Vedação ao uso de créditos e impactos específicos

  • No caso de locação residencial, a opção da tributação reduzida de 3,65% sobre a receita bruta recebida impede também a utilização, na base de cálculo, do redutor social de R$ 600,00 por imóvel locado.
  • Para fins de consideração de receita bruta, será considerado a totalidade das receitas auferidas nas operações com locação de imóveis, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
  • A opção pela alíquota reduzida será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação.

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